最近，季华路上纯新盘季华正荣府预计在近期开盘，此前吹风1.9-2.2万/㎡。
但最近传出最贵不过2万/㎡，最低1.7万/㎡多，果然开发商定价保守，但还有更保守的定价策略。
司机此前也去踩过盘，下面就给老铁们说道道。
01
项目位于张槎板块，紧挨着季华路金腰带，是正荣于去年10月以楼面价9443元/㎡拿下。
占地约5.1万㎡，住宅建筑面积约14万㎡，容积率2.7，共规划11栋27-31层高的住宅+一个12班的幼儿园+一个派出所组成。
整个小区呈点状式排布，中间两栋大概率为楼王单位，幼儿园位于小区的西北角，派出所则位于东北角。
小区园林算是当前市中心少有的大盘，业主活动空间比较充足，配备泳池、儿童游乐天地等基础设施。
项目预计首推11座，11座楼高31层，2梯4户，面积涵盖94/114㎡带装修三四房。
该项目的户型漂亮，开发商偷面积厉害，实用率高；其中正南向92㎡刚需3房，格局中规中矩不丢分，但114㎡南北双阳台4+1房相当惊艳，基本在禅桂见不到；
02
说完项目的内部情况，下面来看看周边的基本生活配套。
项目距离佛山地铁2号线以及广佛环线张槎站直线约800米，这两条线路预计都会在明年初通车。
这里很多人会质疑，明明在高德地图上显示是1.3km，但事实上抄小道只需要900米。
根据最新的控规项目周边至少规划了9块住宅用地，以及2块商业地。
周边步行可及范围内的商业都比较接地气，自身也带约1500㎡的底商。
想要好的消费体验，开车5分钟左右就能去到创意产业园或王府井，大概15分钟就能去到祖庙商圈。
项目周边的小学都是以村小为主，未来不知道有没有可能分配到新四中附属九年一贯制学校去。
另外旁规划了一所小学，具体动工时间也未知。
03
不少去看过项目的人都会觉得周边的城市面貌非常不入眼，另外还有随处可见的高压线。
事实上，该盘周边的废旧仓房都要面临拆迁改造，而且改造难度不会太大。因为周边已经没人居住，也没有企业生产，尽是断壁残垣。
如果周边有大片的村落，才是你要担心的事情。因为旧改慢呀~
根据规划，周边将会打造成科创园，因此那些高压线未来会做地埋处理。
更重要的是，所有不利因素都会反映到房价上，地产圈有一句话，周边越破烂，越容易被改造，当然板块自身价值不能太差。
但项目往南步行600米左右就是石湾公园，此次首推的楼栋南向高层也能望到石湾公园。
有粉丝跟我们爆料，此次正荣府114㎡四房的会有很大的惊喜，大多定价都在1.8万/㎡左右，部分6楼以下估计受北侧派出所影响估计1.7万/㎡出头能淘到笋，尤其是东南向的梯腿。
正南向的两个三房直望园林，中低层大多在1.8万/㎡上下，好的楼层能去到1.9万/㎡。
此次项目的东南向四房定价，居然比西南向四房要便宜1千，并且4房的定价竟然比3房还要便宜。这是开发商定价策略上的极度保守，因为大家知道佛山绝大多数盘，4房的价格都比3房便宜。
强烈建议考虑该盘的老铁，可以大胆选择4房，不过对比来看，3房的优势比起祖庙、季华园2.6万+的价格有性价比。
04
目前项目所在张槎板块，有6盘在售/2盘待售。
项目
面积段
均价（元/㎡）
海伦堡弘阳悦江一號
94-120㎡
1.85~2.1万
东建世纪锦园
90-125㎡
2-2.4万
弘阳德商昕悦府
93-111㎡
1.75-2万
东基童梦天下
95-136㎡
1.8-1.9万
恒大滨江华府
99-122㎡
1.7-1.9万
花曼沁园
93-137㎡
1.7-1.9万
碧桂园世纪滨江
98-155㎡
1.9-2.3万
旭辉张槎地块
——
楼面价12206元/㎡
目前昕悦府已经低调开盘，在售2座，面积为95-113㎡带装修三四房，报2.05万/㎡。
另外悦江一号目前在售面积为94-120㎡三四房，报1.85~2.1万/㎡。
东建世纪锦园则在卖准现楼，整体均价2-2.4万/㎡。
另外周边还有2个楼龄比较老的二手小区，分别是卓远景峰以及联诚智博丽海花园。
目前两盘二手均价大概是约1.6-1.8万/㎡，但是这两个项目不管是户型、以及物业、产品，跟正荣府比还是较大差距。
对于手持200万出头，预算想上车禅城4房的老铁，正荣府可以重点考虑。
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